Le métier d’expert immobilier

Le métier d’expert est au centre du monde de l’immobilier. Son action est souvent capitale et l’on est amené à faire appel à un expert dans de nombreux cas de figure.

Nature du travail, carrière et compétences

La mission principale d’un expert immobilier est de déterminer de façon précise et objective la valeur vénale d’un bien, c’est-à-dire le prix auquel ce bien peut être vendu d’après l’état du marché à un instant donné. L’importance de connaître la valeur vénale de son patrimoine peut intervenir dans plusieurs situations :

• vente
• achat
• garantie de prêt
• apport dans une société
• don ou partage
• ISF
• calcul de plus-values
• liquidation de communauté
• expropriation
• etc.

L’expert n’a pas de restriction et peut procéder à l’estimation de toutes sortes de biens (terrain agricole, magasin, appartement, forêt …). Celle-ci se fait sur la base de critères objectifs comme la situation du marché de l’immobilier local et national, la superficie du bien, son architecture, l’environnement ou l’emplacement géographique. Son investigation le pousse à vérifier le plan cadastral, l’origine de la propriété, les servitudes et plus généralement, tous les paramètres pouvant modifier la valeur du bien.

L’expert intervient à la demande du propriétaire, d’un acheteur potentiel, d’un juge ou d’un notaire (contentieux ou succession), d’un assureur ou d’un gestionnaire de patrimoine (signature de contrat), ou des services fiscaux.

Une fois son expertise effectuée, il rédige un rapport libellé selon une méthodologie précise.

Ce métier demande de bonnes connaissances du marché de l’immobilier mais aussi en droit (privé, public, urbanisme), en fiscalité, en économie et en techniques du bâtiment. De plus, une bonne connaissance du département est un atout non négligeable. Il doit être également impartial, indépendant et ne peut exercer dans le cas d’un conflit d’intérêt.

L’expert immobilier doit apprécier le relationnel et les déplacements sur le terrain ; il doit être rigoureux, avoir le sens de l’observation, une grande capacité d’analyse, d’argumentation et de négociation.

Il commence quasiment toujours sa carrière au sein d’une agence immobilière mais peut avoir une première expérience auprès d’un notaire. Avec l’expérience et les années, il peut diriger une équipe d’experts ou se lancer en indépendant en ouvrant son propre cabinet d’expertise. A ce moment là, il peut alors choisir de rejoindre un réseau national comme le CNE.

L’expert peut aussi choisir de se spécialiser et doit donc très bien connaître le secteur envisagé : immobilier d’habitation, d’entreprise, (bureaux et fonds de commerce), l’immobilier commercial (boutiques et centres commerciaux), l’immobilier de loisirs, agricole, forestier ou foncier, ou se concentrer sur le diagnostic immobilier.

Cursus, formations, débouchés et honoraires

C’est une profession peu réglementée qui peut être exercée sans diplôme, ni qualification. Cependant, ce n’est pas un métier facile et il y a parfois des sommes considérables qui sont en jeu. Néanmoins, il existe des filières qui permettent de se former au mieux à ce métier.

Il faut posséder au minimum un BAC +4 en droit immobilier, après un BTS Profession Immobilière ou un cursus de droit général, ou bien un master professionnel de gestion, administrateur de biens, manager des actifs immobiliers, un master science des organisations, spécialisé en management de l’immobilier. Certains masters pro peuvent y amener : master de droit patrimonial, immobilier et notarial, spécialité droit et métiers de l’urbanisme, master d’économie et de management, spécialité gestion de l’investissement immobilier et de la construction et master sciences de gestion, spécialité sciences de l’immobilier.

L’étudiant peut également se tourner vers des écoles spécialisées : l’École Supérieure de l’Immobilier (ESI), l’Institut d’Études Économiques et Juridiques appliquées à l’immobilier, la construction et l’habitat (ICH) ou l’École Supérieure des Professions Immobilières (ESPI).

Pour finir, des formations sont proposées par des organismes comme le CNE, pour progresser dans les différents domaines d’expertise :

• Diagnostic d’accessibilité handicapé pour tous les ERP
• Expertise immobilière viager
• Expertise immobilière local commercial
• Négociation en immobilier
• Conception bioclimatique des bâtiments
• Pathologies du bâtiment
• Expertise immobilière terrain agricole
• …

L’augmentation du marché de l’immobilier, la législation de plus en plus pointilleuse en matière de construction et de rénovation, et le retour d’investissements dans la pierre après la crise en font une activité porteuse et dont les débouchés ne sont pas encore saturés. De nouveaux débouchés ont vu le jour avec des spécialisations dans le domaine écologique, ou des associations avec d’autres emplois comme géomètre-expert ou expert en bâtiment.

Ses honoraires étant libres, ils sont difficiles à établir avec précision, même si on peut observer certaines tendances : 1400 € bruts mensuels pour un débutant, 2200 € bruts mensuels au bout de 3 ans et entre 2800 € et 3500 € bruts mensuels après 5 ans d’activité.

La rémunération d’un expert indépendant se fait sur la base d’une vacation horaire, elle est précisée dans le contrat signé entre l’expert et le client, auquel il fournit un devis avant toute expertise. L’expert immobilier est rémunéré sur la base du temps passé pour exécuter la mission et non sur la valeur du bien expertisé.