Lors d’une vente ou d’une location d’un bien immobilier, le propriétaire doit faire réaliser un certains nombres de diagnostics techniques. Les diagnostics en question sont définis en fonction du type de bien (appartement, maison, établissements recevant du public, entreprise, etc.), de sa date de construction et de sa situation géographique. Mais qu’en est-il lors de la vente d’un fonds de commerce ?
Aucun diagnostic obligatoire pour la vente ou la location de fonds de commerce
N’étant pas considéré comme un bien immobilier mais comme un ensemble d’éléments incorporels (clientèle, droit au bail, nom commercial…) et corporels (matériels, marchandises…), la vente d’un fonds de commerce n’entraîne pas de diagnostics immobiliers obligatoires. Aucun diagnostic n’est à fournir que cela soit pour la vente ou la location d’un fonds de commerce.
Les diagnostics à effectuer quand le local est loué et que le fonds de commerce comprend le droit au bail
Toutefois, le propriétaire doit transmettre au futur locataire ou à l’acquéreur certaines informations dans le cas où le local est loué et que le fonds de commerce comprend le droit au bail.
Il remet donc le diagnostic amiante si la date du permis de construire est antérieure au 1er juillet 1997. Cette note contrôle tous les matériaux et produits (flocages, faux plafonds, cloisons, planchers, gaines, conduits, éléments extérieurs, etc.) pouvant contenir de l’amiante. Il évalue les matériaux et produits en contenant, et pour certains, leur risque de dégradation. En cas d’absence d’amiante, la validité du certificat est illimitée. Dans le cas contraire, le diagnostic est valable 3 ans et doit être mis à jour après tout travaux (désamiantage ou découverte d’amiante).
Le propriétaire transmet également le diagnostic Performance Énergétique. Valable 10 ans, il fournit des indications sur la consommation d’énergie, les émissions de gaz à effet de serre (classe énergétique de A à G) et ainsi que des propositions d’amélioration. Le DPE permet de vérifier les équipements de chauffage, de production d’eau chaude, et de ventilation, de connaître la quantité annuelle d’énergie consommée et les dépenses annuelles qui y sont liées. Il doit lui aussi faire l’objet d’une mise à jour en cas de travaux d’amélioration.
Et enfin, l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) est remis au futur occupant. Cet état identifie tous les risques présents dans la zone du bâtiment, il peut s’agir de risques naturels (zone inondable, incendie, zone sismique…) ou de risques technologiques comme les risques industriels (classement Seveso, risques chimiques ou nucléaires…). Ce document est valable 6 mois, il est donc important d’en avoir une version la plus à jour possible.
Des diagnostics selon l’activité du fonds de commerce
Mais chaque situation est unique et l’ajout de diagnostics supplémentaires se fait en fonction de l’activité du fonds de commerce. Par exemple, en cas d’usage mixte du local commerce/habitation, le diagnostic Plomb est obligatoire.
Réalisation des diagnostics, quelle marche à suivre ?
Pour la réalisation de ces diagnostics, le mieux est de faire appel à un professionnel accrédité par le Comité français d’accréditation (Cofrac – vérification possible sur le site de l’Ademe).
Les tarifs étant libres, il vaut mieux faire plusieurs devis pour trouver le prix le plus avantageux.
Informations à apporter à l’acquéreur d’un fonds de commerce
En dehors de ces diagnostics, le propriétaire d’un fonds de commerce doit apporter à l’acquéreur une série d’informations :
• le nom du précédent propriétaire du fonds ;
• la date ainsi que le prix de son acquisition ;
• un état des privilèges et des nantissements susceptibles de grever le fonds ;
• les chiffres d’affaires et les bénéfices réalisés au cours des 3 exercices comptables précédant celui de la vente ou durant la possession du fonds par le vendeur si elle a été inférieure à 3 ans ;
• la date, la durée du bail, le nom et l’adresse du bailleur ;
• un document comptable récapitulant le chiffre d’affaires mensuel réalisé entre la clôture du dernier exercice et le mois précédant la cession.
Ces indications sont destinées à protéger l’acheteur et doivent figurer dans l’acte de vente. En cas d’absence, l’annulation de la vente peut être prononcée, et en cas de fausses informations, une baisse de prix peut être demandée par l’acheteur voire même l’annulation de la vente.
Obligations suite à la vente d’un fonds de commerce
Une fois la vente du fonds de commerce effectuée, le vendeur comme l’acheteur ont certaines obligations à remplir :
- déclarer la vente à la Direction Générale des Finances Publiques
- publier un avis dans un journal d’annonces légales et au Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales
- inscription auprès d’un Centre de Formalités des Entreprises
- etc.
La vente d’un fonds de commerce est toujours assortie de nombreuses démarches et déclarations administratives.
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