Diagnostic Assainissement des Eaux

Tout logement non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées doit faire l’objet d’un diagnostic immobilier assainissement des eaux avant une vente afin de vérifier la conformité de son installation.

Pourquoi un diagnostic assainissement des eaux usées ?

Le diagnostic assainissement des eaux concerne toutes les habitations qui n’utilisent pas le tout-à-l’égout, soit parce qu’il n’existe pas encore, soit parce qu’il ne peut se faire pour des raisons techniques, et qui sont donc équipés d’une fosse toutes eaux, d’une fosse septique, d’un bac à graisse et/ou d’un réseau d’épandage souterrain.

Ce diagnostic vient renforcer la loi du 30 décembre 2006 relative aux milieux aquatiques et à l’eau et complétée par la loi dite « Grenelle II » du 12 juillet 2010, car une installation d’assainissement non collectif défectueuse devient un problème environnemental.

Souvent mal entretenus et pas aux normes, les réseaux non collectifs représentent une source de pollution des sols, des nappes phréatiques et des cours d’eau. Ces installations concernent 5,4 millions de logements en France dont 80 % seraient en mauvais état et 600 000 rejetteraient directement leurs eaux usées dans la nature. Constituées des eaux vannes (eau des toilettes) et des eaux grises (lave-linge, douche, lavabos, évier…), elles contiennent des micro-organismes potentiellement pathogènes, des produits chimiques (lessive, savon, produits d’entretien etc.). Ces eaux doivent donc être traitées, nettoyées pour ne pas causer de nuisances environnementales ou de risques sanitaires ; dans le cas contraire, elles polluent non seulement les alentours de l’habitation mais aussi les eaux souterraines qui constituent des réserves en eau potable.

Pourtant, il est obligatoire pour les communes de plus de 2000 habitants, depuis 1991 et une directive européenne, de se doter d’un réseau d’assainissement des eaux collectif. Cependant, la France, malgré la mise en place d’une carte de zonage mentionnant les systèmes d’assainissement collectif et non collectif, la situation géographique, la proximité d’un cours d’eau ou la profondeur de la nappe phréatique, a pris beaucoup de retard dans le raccord des habitations au tout-à-l’égout.

Les communes doivent en plus assurer la collecte et le transport des eaux usées domestiques, le stockage, l’épuration, le rejet ou la réutilisation des eaux collectées, l’élimination des boues d’épuration et le contrôle des raccordements au réseau public. Elles utilisent principalement le réseau séparatif qui gère de façon distincte les eaux usées et les eaux pluviales.

Les eaux usées sont alors pré-traitées dans une fosse étanche qui permet la décantation des matières en suspension et la rétention des éléments flottants. Elles sont nettoyées par dégradation biochimique à l’aide de bactéries et à leur passage dans un réacteur chimique naturel.

Les immeubles existants au moment de la construction du réseau public ont théoriquement deux ans pour s’y raccorder ; mais il est possible d’obtenir un allongement de ce délai (maximum 10 ans) si l’installation est conforme, a moins de 10 ans et est non amortie, ou si votre situation financière justifie cette prolongation (non imposable par exemple).

Le diagnostic assainissement des eaux a pour but de :

• vérifier si l’installation est conforme aux normes en vigueur et à quel type elle appartient ;
• vérifier l’état de l’installation (usure, entretien, accessibilité…) et en informer l’acquéreur ;
• étudier les risques sanitaires et environnementaux ;
• permettre une amélioration de l’installation.

La réalisation du diagnostic

C’est une directive-cadre de l’Union Européenne (2000-60) en date du 23 octobre 2000 qui a permis la mise en place de ce diagnostic assainissement avec pour objectif l’amélioration de la qualité des eaux d’ici à 2015. Tous les propriétaires qui souhaitent vendre doivent faire réaliser ce diagnostic. L’installation doit tenir compte d’un certain nombre de contraintes ; le logement, ses équipements, le nombre d’occupants, la nature et l’inclinaison du sol, son coût est d’un minimum de 5 000 € maçonnerie comprise. Cela représente des frais, il est donc judicieux qu’elle soit installée de façon réglementaire.

C’est le SPANC – Service Public d’Assainissement Non Collectif – de votre commune qui vient effectuer l’analyse.

Le SPANC procède au diagnostic avec les documents fournis par le propriétaire, complété par une visite de l’installation. Lors de cette visite, le professionnel effectue un état des lieux détaillé : il lève les tampons des fosses, mesure la hauteur des boues, vérifie les dimensions de la fosse et celles du bac à graisse, s’assure du bon écoulement de l’effluent en procédant à des carottages. En fonction de la date de construction de la fosse septique, certains points sont ajoutés au contrôle et vérifient notamment les risques en termes de pollution pour l’homme et l’environnement. Suite au diagnostic, le SPANC rédige un rapport qui sera annexé à l’acte authentique de vente.

Le rapport précise l’état de l’installation, si celui-ci est favorable, le vendeur n’a aucune démarche à entreprendre. Dans le cas contraire, des travaux devront être engagés pour que l’installation soit conforme aux normes et éliminer tout risque de pollution. Les travaux peuvent être une réfection complète du réseau d’assainissement non collectif ou le raccordement au réseau public qui se compose d’une partie privée (de la clôture à la maison) et d’une partie publique. Les frais pour ces aménagements de mise en conformité peuvent être élevés, de 2 000 à 15 000 €, mais une partie des dépenses peut être prises en charge par des subventions des agences de l’eau ou les conseils généraux. Le reste est à la charge du nouveau propriétaire qui peut souscrire à l’éco-prêt à taux zéro. En effet, si les travaux n’ont pas été effectués avant la signature de la vente, c’est au nouveau propriétaire, dans un délai d’un an, de les réaliser.

Le rapport du SPANC doit dater de moins de 3 ans lors de la signature de l’acte de vente et coûte entre 100 et 150 € selon les communes.

En l’absence de diagnostic assainissement, le vendeur ne pourra pas s’exonérer de la garantie des vices cachés en cas de dysfonctionnement de l’installation d’assainissement des eaux. L’acquéreur peut également demander une diminution du prix de vente voire l’annulation de celle-ci.