Lors d’une location d’un logement, meublé ou vide, le bailleur a l’obligation de fournir à son locataire trois diagnostics techniques. Ces diagnostics sont annexés au contrat de location et ont pour but de protéger les locataires. Il s’agit des diagnostics concernant l’état des risques naturels et technologiques, les performances énergétiques et le plomb. De plus, certaines informations complémentaires doivent également être données au locataire.
Les diagnostics
Ces dernières années, la législation en matière de location s’est renforcée, à ce titre, les propriétaires-bailleurs sont dans l’obligation de fournir certains diagnostics techniques lors de la signature d’un contrat de location. Déjà mis en place pour les ventes de biens immobiliers, les diagnostics techniques visent à protéger les futurs acheteurs ou locataires. Ils permettent d’effectuer une location ou une transaction de façon sereine.
Toutes les locations, qu’il s’agisse d’habitations, de locaux commerciaux, de garages ou de terrains sont concernées par l’ERNT – l’état des risque naturels et techniques. Le diagnostic des performances énergétiques concerne ces mêmes biens, à l’exception de bien non bâti, d’un bail rural ou d’une location saisonnière. Le diagnostic plomb ne s’applique qu’aux habitations.
En cas de reconduction du bail, tous les trois ans dans une location vide et tous les ans pour un meublé, il n’est pas nécessaire de remettre de nouveau les diagnostics au locataire.
Le diagnostic ERNT indique si le logement est situé dans une zone à risques naturels (zone sismique, inondations) ou à risques miniers et technologiques (industriels, chimiques…). Le bailleur remplit gratuitement le formulaire en ligne sur le site du Service Public grâce aux renseignements pris en mairie ou à la préfecture du département.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ou le contrat des risques d’exposition au plomb (CREP) doivent être obligatoirement réalisés par un diagnostiqueur agrée comme ceux du réseau CNE. Depuis janvier 2011, le classement du bien suite au DPE doit être mentionné dans l’annonce immobilière, il est donc fortement conseillé de réaliser ce diagnostic avant la mise en location.
Le DPE renseigne le futur locataire sur le degré d’isolation thermique du logement, sur les charges prévisionnelles en matière de chauffage. Il précise aussi la consommation énergétique annuelle de l’habitation (sur une échelle de A, consommation faible inférieure à 51 kWh/m², à G, consommation importante supérieure à 450 kWh/m²), et l’impact annuel de cette consommation énergétique sur les émissions de gaz à effet de serre (échelle de A, émission faible, inférieure à 6 kilos d’équivalent carbone/m², à G, émission importante, supérieure à 80 kilos d’équivalent carbone/m²).
Le CREP précise si les revêtements intérieurs ou extérieurs du logement contiennent ou non du plomb, et si oui, en quelles quantités (inférieures ou supérieures à 1mg/cm²). Il est obligatoire depuis 2008 pour tous les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant 1949.
Depuis mars 2009, ces trois diagnostics sont accompagnés d’un document précisant la superficie habitable (loi Boutin) pour toute location vide. Tous les logements sont concernés, il n’est cependant pas nécessaire d’engager un diagnostiqueur pour réaliser ces mesures. Néanmoins, en cas d’erreur de la part du bailleur, le locataire peut demander une renégociation du loyer.
Conseils et conséquences
La réalisation de ces trois diagnostics incombe au propriétaire-bailleur et, en cas d’absence du diagnostic ERNT, le locataire peut demander la résiliation du bail. Si le contrat d’exposition au plomb est absent du dossier des diagnostics techniques ou si les travaux de mise en conformité n’ont pas été réalisés, le propriétaire engage sa responsabilité pénale pour non-respect des obligations particulières de sécurité ou de prudence. Il risque jusqu’à un an d’emprisonnement et 15000 € d’amende.
Le prix de ces diagnostics est compris entre 90 à 300 € pour le CREP et entre 95 et 150 € pour le DP. L’ERNT est parfois offert par les professionnels, mais il est totalement gratuit si on le réalise soi-même. Les sociétés proposent des packs diagnostics location allant de 190 à 340 € en fonction de la surface du logement. Le coût des diagnostics est déductible des revenus locatifs si le bailleur a opté pour le régime réel d’imposition.
Le diagnostic performances énergétiques est valable pendant 10 ans, contrairement au diagnostic état des risques naturels et technologiques qui est seulement valable 6 mois. Quant au CREP, le diagnostic doit avoir été effectué dans les six années précédant la signature du contrat de location. En cas d’absence de plomb, il a une durée de validité illimitée.
D’une façon générale, la location d’un bien immobilier doit être faite dans les règles. Le bailleur doit proposer un logement décent, en bon état d’usage et de réparation. Les installations de gaz et d’électricité doivent être conformes et ne présenter aucun risque pour la sécurité des occupants.
Le propriétaire informe également le locataire sur l’offre télévisuelle, le type de branchement de l’immeuble (câble, fibre optique) et si l’accès en clair à la TNT est effectif dans l’appartement. Depuis 2009, propriétaire et locataire peuvent s’entendre pour partager les frais d’éventuels travaux d’économie d’énergie : le propriétaire supporte le coût intégral des travaux puis reçoit du locataire une contrepartie financière : il s’agit de la contribution du locataire aux travaux d’économies d’énergie.
Cette contribution est limitée à 15 ans et s’effectue par versement mensuel en plus du loyer et des charges. En cas de changement de locataire, le bailleur informe le nouvel occupant qu’il devra s’acquitter de cette participation.
Si le bien immobilier est concerné par une installation de récupération des eaux de pluie, le bailleur doit fournir le mode d’emploi de cet équipement ; il doit également préciser dans un document annexé au bail si le logement dispose d’une piscine privée non close, et si cette dernière est dotée d’un système de sécurité (obligatoire depuis 2006); si le logement se situe dans un plan d’exposition au bruit , le bailleur doit en préciser la zone.
