Afin de protéger et d’informer un futur propriétaire, tout vendeur d’un bien immobilier doit fournir un dossier de diagnostics techniques (article L.271-4, Code de la construction et de l’habitation). Vous trouverez sur cette page quels sont ces diagnostics obligatoires ainsi que quelques conseils pour bien les réaliser.
Les diagnostics techniques obligatoires lors d’une vente
Les diagnostics obligatoires qu’un vendeur doit effectuer au préalable concernent principalement la sécurité et la santé des personnes. En effet, il s’agit du Contrat de risque d’exposition au plomb (CREP), du diagnostic amiante, du diagnostic termites, des diagnostics gaz et électricité mais aussi de l’état des risques naturels et technologiques (ERNT), du diagnostic de performances énergétiques (DPE) et de l’état des installations d’assainissement non collectif. Il est rare que le dossier de diagnostics techniques contienne les huit ou neuf diagnostics présentés ci-dessus : les dates de construction, la nature du bien et les critères géographiques déterminent les documents indispensables.
Ces diagnostics doivent être réalisés par un professionnel agrée, comme ceux que vous pourrez trouver via le réseau CNE, le premier réseau d’experts immobiliers en France (0800 00 80 89 (Numéro Vert)) ; toutefois l’état des risques naturels et technologiques peut être directement réalisé par le vendeur.
Ce simple diagnostic mentionne si l’habitation est située dans une zone à risque naturels (zone sismique, inondations) ou à risques miniers et technologiques (industriels, chimiques…). Pour cela, le vendeur remplit gratuitement, un formulaire mis en ligne sur le site du Service Public à l’aide de renseignements pris à la mairie ou à la préfecture du département.
Il est conseillé de réaliser le diagnostic de performances énergétiques avant la mise en vente du bien car ce dernier doit être mentionné dans l’annonce.
Ces diagnostics ont pour but de renseigner les futurs acquéreurs sur le degré d’isolation thermique de l’habitation, sur les charges prévisionnelles en matière de chauffage (DPE – obligatoire de façon systématique), sur la présence de revêtements en plomb (obligatoire pour toutes constructions achevées avant 1949). Ils précisent la présence éventuelle d’amiante (obligatoire pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997) ou de termites (obligatoire si le logement est situé dans une zone géographique à risque) dans le bâtiment et l’état général des installations de gaz et d’électricité.
Ces dernières sont vérifiées avec minutie ; une installation électrique défaillante peut être à l’origine d’électrocutions et d’incendies. Sachez que chaque année, on compte 4 000 électrocutions graves avec une centaine de décès ainsi que 80 000 incendies dus à un problème électrique. Ces diagnostics sont à effectuer si les installations datent de plus de 15 ans et portent sur l’ensemble de l’installation électrique (description des matériels électriques inadaptés ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension, conducteurs non protégés mécaniquement), et sur l’état des appareils de chauffage, de production d’eau chaude, de la tuyauterie fixe d’alimentation au gaz (accessoires, raccordement des appareils) ainsi que sur la ventilation des pièces.
Le vendeur procède également à un contrôle des installations d’assainissement non collectif pour les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées : c’est le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif) qui réalise cette vérification.
De plus, depuis 1996, le diagnostic Loi Carrez, est obligatoire pour tout logement se trouvant au sein d’une copropriété horizontale ou verticale. Il garantit la superficie du bien immobilier – excepté les caves, garages et lieux non couverts – et est mesurée avec un lasermètre. Bien que le propriétaire puisse effectuer ces mesures, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel, qui lui seul est habilité à fournir le certificat.
Conseils et conséquences
Tous ces diagnostics sont à l’initiative du propriétaire et peuvent avoir de lourdes conséquences s’ils n’étaient pas réalisés.
Dans la plupart des cas, le vendeur ne pourra stipuler une exonération de la garantie des vices cachés, c’est-à-dire qu’en cas d’apparition de risques ou de dommages après la vente, l’acquéreur peut engager la responsabilité du vendeur et réclamer un dédommagement.
Si les diagnostics gaz, ERNT et termites sont absents, le futur propriétaire peut demander une diminution du prix de vente voire l’annulation de celle-ci. Dans le cas d’apparition de termites, il peut demander le paiement du traitement approprié.
Si le vice caché concerne les parties communes, la responsabilité du vendeur peut être partagée avec celle des autres copropriétaires.
Tous ces documents doivent être en cours de validité lors de la signature de l’acte authentique de vente. La durée de validité varie en fonction du diagnostic :
- moins de 6 mois pour l’ERNT et les termites ;
- moins de 3 ans pour l’installation gaz ;
- 3 ans pour les installations d’assainissement non collectif et l’installation électrique ;
- 10 ans pour le DPE ;
- illimitée en cas de non-présence d’amiante et de plomb, sinon respectivement 3 et 6 ans de validité.
L’acquéreur est ainsi parfaitement informé de l’état de son futur logement et le vendeur est protégé au niveau de la garantie des vices cachés.
Toutefois, la vente ne peut avoir lieu sans la présentation de ces diagnostics ; cependant, quel que soit le résultat de ceux-ci, la vente peut être réalisée. D’autre part, le vendeur n’est pas dans l’obligation d’effectuer et de supporter financièrement les éventuels travaux. Mais l’acheteur est libre de négocier le prix du bien en fonction du contenu des diagnostics.
Ces diagnostics sont réalisés par un professionnel impartial et indépendant vis-à-vis du propriétaire, de son mandataire ou de toute entreprise pouvant réaliser les travaux. Depuis 2007, il doit être agrée par un organisme accrédité, le COFRAC : cela implique qu’il doit avoir réussi des examens nationaux théoriques et pratiques.
Cette certification qui garantit aux clients les compétences du diagnostiqueur est valable pour une durée de 5 ans. Si les diagnostics sont établis sans le respect des conditions de compétences, d’organisation, d’assurance, d’impartialité et d’indépendance exigées, des sanctions prévues par le code de la construction et de l’habitation peuvent être encourues par le diagnostiqueur. Des sanctions sont également prévues pour les propriétaires engageant des professionnels ne respectant pas ces conditions. C’est au vendeur de s’assurer de l’honnêteté du diagnostiqueur. Pour cela, les organismes de certification tiennent à disposition du public la liste, les coordonnées et les compétences des professionnels certifiés. La recherche peut s’effectuer à partir d’un numéro de certification, d’une zone géographique ou d’une entreprise.
Pour éviter d’être confronté à certaines pratiques douteuses, quelques vérifications simples s’imposent :
- le prestataire doit posséder un numéro de certificat et celui-ci doit être répertorié dans la liste fournie par l’organisme de certification ;
- il doit effectuer une visite du bien immobilier car le diagnostic ne peut s’établir à distance ;
- sa visite doit être minutieuse avec l’utilisation d’appareils de mesure appropriés, notamment pour le CREP et le DEP.
Des tarifs trop bas sont parfois révélateurs d’une malhonnêteté de certains professionnels. En moyenne, les tarifs des diagnostics vont de 70 à 300 € par diagnostic (selon le diagnostic et la surface du logement). Des forfaits pack vente 8 diagnostics existent pour un coût allant de 300/400 € pour un studio et jusqu’à 800 € pour une maison individuelle de 5 pièces.
D’une façon générale, un acheteur doit être vigilant, procéder à plusieurs vérifications et ne pas se contenter uniquement du DDT.
Lors de l’achat d’une maison individuelle, sont à vérifier :
- la présence de servitudes (droit de passage par exemple) ;
- la présence d’une piscine et du système de sécurisation installé ;
- la présence et l’état d’une installation de récupération de l’eau de pluie.
Lors de l’achat d’un appartement en copropriété, il faut s’intéresser :
- aux diagnostics relatifs aux parties communes ;
- au règlement de copropriété (droits et obligations des copropriétaires) ;
- à la gestion de la copropriété et au syndic qui s’en occupe.
